Оценка стоимости предприятия субъекты оценочной стоимости

Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная оценка земельного участка разбивки (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) 100 тыс.

руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели: Показатель Объект недвижимости Решение: 1.

Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки: 2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки: 3.

Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки: тыс.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы: Операционные расходы (ОР или OE) это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на: оценка земли в марий эл условно-постоянные расходы или издержки; условно-переменные расходы или издержки; расходы на замещение или резервы Условно-постоянные расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта. Условно-переменные расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на оценка земли в рязанской области замещение расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов оценка земельного участка разбивки, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад. Определим расходы на замещение за первый год владения: тыс.

Оценка доли в жилом доме

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен два года назад. Определим оценка земельного участка разбивки на замещение: Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0; 2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии): тыс.

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов: ЧОД включает в себя две составляющие: оценка земельного разбивки участка, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF). В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ): Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется: непосредственным назначением абсолютной величины реверсии; назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения; назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются: расходы, связанные с бизнесом; бухгалтерская амортизация; подоходные налоги владельца Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием: метода прямой капитализации, включающего в себя оценка земельного участка разбивки мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка; метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Оценка производственных машин и оборудования

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V o ) посредством нормы денежных потоков (оценка земельного участка разбивки или коэффициента капитализации).

Метод включает в порядок оценки стоимости предприятия себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка. Техники мультипликаторов валового дохода В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники: техника мультипликаторов ПВД; техника мультипликаторов ДВД. Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости. V o = PGI M PGI (8) V o = EGI M EGI (9) Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P j ) и о величинах доходах соответственно PGI j или EGI j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. соответственно; на местном оценка земельного участка разбивки зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому: Показатель Решение: Определим среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД, используя выражения 9 и 10: Определим стоимость объекта недвижимости, используя выражения 7 и 8: тыс. Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I O ) путем его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации : В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник: техника группы компонентов собственности; техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала; техника коэффициента покрытия долга; техника сравнительного анализа; техника коэффициента операционных расходов.

Оценка дома после пожара

Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P j и чистых операционных доходов I oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки: Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 оценка земельного участка разбивки.

руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому: Показатель Сделка, тыс. Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов (): где L доля величины стоимости земли V L в величине рыночной стоимости всего объекта V O .

Оценить и продать авто

V B рыночная стоимость улучшений (зданий), R L рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R B рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс.

руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс.

Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта: 2.

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов (): где M доля величины заемного капитала V M в величине рыночной стоимости всего объекта V O .

V E рыночная стоимость собственного капитала, R M рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, R E рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML сумма ипотечного кредита, EI сумма собственного капитала. V M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита 1 000 тыс.

руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости 2 900 тыс.

Дром оценка машин

Оценка авто после дтп по страховке