Оценка квартиры для нотариуса наследство

Бездолговой денежный поток не учитывает суммы выплат процентов по кредиту и увеличение или уменьшение задолженности. Данный вид потока рассматривается с целью определения эффективности вложения капитала в целом. Полученные суммарные величины сопоставляются с полными инвестициями в бизнес, независимо от происхождения последних (т.е.

оценивается стоимость собственного и заемного капитала). Денежный поток для собственного капитала принимает во внимание изменение (как рост, так и уменьшение) долгосрочной задолженности.

С помощью данного вида денежного потока оценивается стоимость только собственного капитала. Денежный поток для собственного капитала = Чистая прибыль после уплаты налогов + Амортизация + Уменьшение чистого оборотного капитала ( - увеличение чистого оборотного капитала) + Увеличение долгосрочной задолженности ( - Уменьшение долгосрочной задолженности) - увеличение капитальных вложений ( + уменьшение капитальных вложений) + Изъятия вложений + уменьшение процентных выплат по кредиту ( - увеличение процентных выплат по кредиту).

Бездолговой денежный поток = Чистый доход (+ выплаты %, скорректированные на ставку налогообложения) + Амортизация  + Уменьшение чистого оборотного капитала ( - увеличение чистого оборотного капитала) - увеличение капитальных вложений ( + уменьшение капитальных вложений) Поскольку у ООО «ЛюксСтрой» отсутствует долгосрочная задолженность и нам не известны планы собственников предприятия по ее формированию в будущем в качестве прогнозного нами будет использоваться бездолговой денежный поток. Определение длительности прогнозного периода В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период оценка земельных участков челябинск стоимость услуг оценки имущества под застройку иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Прогнозный период для ООО «ЛюксСтрой» выберем продолжительностью в 3 года, так как мы предполагаем, что в этот период времени не произойдет существенных макроэкономических изменений. Анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов и инвестиций компании Прогноз денежного потока будет основан на следующих допущениях: - по данным прогноза минэконом развития рост цен в строительстве в 2010 году составит 7,5 %; 2011 году – 8,1 %; в 2012 году – 8 %; - затратоемкость (отношение себестоимости реализованной продукции к выручке) продукции была определена как средневзвешенная по данным ретроспективного анализа за 2007-2009 гг.

Оценка аналогичных квартир

и составляет 0,594; Расстановка баллов основана на предположении о том, что год находящийся ближе к прогнозному периоду имеет большую достоверность по сравнению с отдаленными годами. показатель - капитальные вложения для 2010 года найдем как сумму капитальных вложений и основных средств за предыдущий год умноженную на норму амортизационных отчислений.

Для последующих годов капитальные вложения составят произведение стоимости основных фондов предыдущего года и нормы амортизации.

Стоимость основных фондов рассчитаем как сумму стоимости основных фондов предыдущего года, половина капитальных вложений, осуществленных в текущем году и половина капитальных вложений, осуществленных текущем году.

- долю чистого оборотного капитала в выручке примем на уровне 2009 г. чистый оборотный капитал имел отрицательное значение.

- так как большую часть основных средств составляет оборудование, средняя норма амортизационных отчислений по которому 10 % годовых, темпы изменения амортизации возьмем как среднее арифметическое – 10%. 845,88 Определение ставки дисконтирования для прогнозного периода Расчет ставки дисконтирования проведем методом кумулятивного построения.

При построении ставки дисконта по данному методу за основу берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется оценка земельных участков под застройку доходности за риск инвестирования в данную компанию. В качестве безрисковой ставки принимаем ставку доходность к погашению по государственным облигациям сроком обращения равным длительности прогнозного периода (ОФЗ-25069-ПД со сроком обращения 3 года).

Безрисковая ставка равна 6,18% Для определения дополнительной премии за риск инвестирования в определенную компанию учитываются следующие наиболее важные факторы: размер компании; финансовая структура; диверсификация клиентуры; доходы: рентабельность и предсказуемость; прочие особые риски. Премия за каждый вид риска принимает значение в диапазоне от 0 до 5/6 безрисковой ставки. В нашем случае надбавка по каждому из видов дополнительных рисков может составлять от 0 до 5,15%. 1) Премия за размер компании Где ЧА о – чистые активы по балансу оцениваемого предприятия, руб.; ЧА max – чистые активы по балансу наибольшего предприятия в отрасли, руб.

Из машины оценка отзывы

Крупнейшим предприятием в отрасли в является ООО «ЛюксСтрой», размер чистых активов по балансу которой на дату оценки составляет 1621 тысяч рублей. Рассчитаем премию за размер компании: 2) Премия за финансовую структуру оценка земельных участков под застройку покрытия (текущей ликвидности) составляет 0,977 Рассчитаем премия за риск финансовой структуры: Для анализа степени диверсификации клиентуры используем метод концентрации, показывающий какая доля дебиторской задолженности приходится на определенное число крупнейших потребителей (дебиторов). При анализе степени диверсификации рассматриваем уровень концентрации 1 (CR-1) 3 (CR-3), 8 (CR-8) и 24 (CR-24) крупнейших потребителей услуг оцениваемой компании.

r 3 = 2,73% 4) Премия за производственную и территориальную диверсификацию. Риски товарной и территориальной диверсификации определяются тем, насколько широка у предприятия номенклатура товаров и услуг и насколько обширны рынка сбыта с географической точки зрения. N – произведение количества видов продукции и количества территорий. Предприятие выпускает более 13 видов продукции и реализует их на всей территории Челябинской области. Следовательно, премию за риск, связанную с производственной и территориальной диверсификацией принимаем равной 0%. 5) Премия за доходы компании Риск рентабельности и прогнозируемости дохода связан с тем, насколько прогнозируема выручка предприятия и стабильна рентабельность продукции.

- уровень рентабельности Где R оц – рентабельность оцениваемой компании; R отр – рентабельность отраслевая. Рентабельность продаж оцениваемой компании составляет 2,61 % Из-за отсутствия информации примем за отраслевую рентабельность среднее значение по компаниям аналогам 3%.

- риск, связанный со стабильностью рентабельности Поскольку оценщик не располагает сведениями о плановых значениях показателях деятельности оцениваемого предприятия, поэтому данную надбавку учитывать не будем. Таким образом, надбавка за риск, связанный с ключевой фигурой в руководстве назначается в размере 2,15%. 2218,35 Определение ставки дисконтирования для постпрогнозного периода Для расчета ставки дисконтирования в постпрогнозный период воспользуемся моделью кумулятивного построения.

Оценка имущества нотариус для наследства

Принимаем, что для постпрогнозного периода будут иметь место те же риски, что и в прогнозном периоде. В качестве безрисковой ставки принимаем ставку доходность к погашению по государственным облигациям с более длительным сроком обращения (ОФЗ-26198-ПД со сроком обращения 10 лет). Предполагаем, что в прогнозный период, когда произойдет стабилизация экономики, помимо уменьшения безрисковой ставки, произойдет и снижение дополнительных рисков. Примем снижение дополнительных рисков пропорционально снижению безрисковой ставки. Следовательно, премия за дополнительные риски составит – 10,44 %. Таким образом, ставка дисконтирования для постпрогнозного периода составит: d = 6,16 + 10,44 = 16,60 %, Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить оценка земли для раздела имущества доход и по окончании прогнозного периода.

Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Сибирский дом оценки

Как правило, для определения стоимости предприятия за пределами прогнозного периода применяется модель Гордона. Она капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста денежного потока. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в постпрогнозный период и предполагает, что величины износа основных средств и капиталовложений равны. Расчет стоимости V в постпрогнозный период в соответствии с моделью Гордона производится по формуле: Где CF ( t +1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; r – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста денежного потока. Стоимость в постпрогнозный период V по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Полученную таким оценка земельных участков под застройку стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода. Согласно Минэкономразвития долгосрочные темпы роста цен строительства в постпрогнозный период будут составлять 7,5%. Рассчитаем стоимость в постпрогнозный оценка земельных участков под застройку: Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводим к текущим стоимостным показателям и складываем с суммарным прогнозным дисконтированным денежным потоком: Таким образом, стоимость ООО «ЛюксСтрой», рассчитанная доходным подходом, с учетом округления составляет 8 522 000 (восемь миллионов пятьсот двадцать две тысячи) рублей.

Итоговая оценка стоимости бизнеса ООО «ЛюксСтрой» оценка земельных участков под застройку того чтобы определить итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта, необходимо произвести согласование результатов, полученных при затратном, сравнительном и доходном подходах . Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле (13): .

(13) где РС – рыночная стоимость объекта оценки, руб., С 1 , С 2 . С 3 – стоимость объекта оценки полученная затратным, сравнительным и доходным подходами соответственно, руб., q 1 .

Оценка земельного участка арендатором

q 3 – средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно. Из приведенных ранее расчетов выпишем полученные с помощью трех подходов стоимости итоги кадастровой оценки квартир петербуржцев объекта оценки: Стоимость определенная затратным подходом =1 948 000 руб. Стоимость определенная сравнительным подходом = 3 925 000 руб.

Кадастровая стоимость оценки земельных участков