Оценка убытков изъятие земельного участка

Единица сравнения использу­ется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: · цена за 1 га — при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­ное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки; · цена за 1 м — при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Оценка и выкуп авто онлайн должны быть сопостави­мы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транс­портным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, бан­кам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным комму­никациям; · цена за 1 фронтальный метр — часто применяется в зарубежной прак­тике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе; · цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форму участки могут быть вызваны пере­падами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков; · цена за единицу плотности; нормативные акты по зонированию обыч­но ограничивают плотность застройки на различных участках. На неко­торых сегментах рынка оценка и выкуп авто онлайн приводит к тому, что цена котируется на ос­нове максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, на­пример на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фак­тических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость оп­ределяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну еди­ницу сравнения.

Если по какой-либо однородной группе земельных учас­тков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценово­му значению и целевому использованию другой группой участков.

Оценка машины при дарении

Спо­соб единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по эле­ментам сравнения. Преимуществом способа единицы сравнения являются его торговое предприятие оценка финансового состояния относитель­ная простота и легкость.

Особенно широко способ используется при ос­воении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного учас­тка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки сто­имости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.

Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной ве­личины. Для определения рыночной стоимости земельного участка требуется следующая информация: · титул собственности и регистрационные данные по земельному уча­стку, оценка и выкуп авто онлайн и сервитуты; · категория земель, в границах которых расположен земельный учас­ток, его разрешенное использование; · физические характеристики участка; · данные о взаимосвязи участка с окружением; · экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этой информации могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценоч­ные фирмы, периодическая печать и др. Оценка и выкуп авто онлайн методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по про­шедшим на рынке сделкам. Когда продаж незастроенных земельных уча­стков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу рас­пределения. Метод распределения предполагает, что капитальный ремонт оценка состояния многоквартирного дома для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимо­стью земли и стоимостью улучшений.

Цены экспертной оценки недвижимости

Метод распределения основан на расчете соотношения между сто­имостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.

Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земель­ного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Этот факт под­тверждается принципами сбалансированности и предельной производи­тельности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имею­щимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где про­изводится оценка: Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта = Стоимость земли / (Стоимость земли + Стоимость зданий) Пример.

Рассмотрим, как может использоваться метод распределе­ния.

В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем дру­гим оценка и выкуп авто онлайн жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне име­ются данные (таблица 2). Таблица 2 - Характеристика объектов недвижимости Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости: Средняя арифметическая доля земли = (0,179+ 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187 Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб. то Стоимость земли = 188 985 • 0,187 = 35340,2 руб. ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного уча­стка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся при­обретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строи­тельства период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод вы­деления, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфра­структуру.

Оценка земельного участка арендатором

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор инфор­мации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

К условиям применения метода относятся: · наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едины­ми объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки; · соответствие улучшений земельного участка варианту его наибо­лее эффективного использования. Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа. Определяется рыночная стоимость единого объекта не­движимости, включающего оцениваемый земельный участок, на осно­вании изучения рынка и сопоставимых продаж.

При отсутствии инфор­мации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректиров­ки, сглаживающие их отличия. Рассчитывается стоимость воспроизводства или сто­имость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентич­ного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техноло­гий, с учетом износа объекта оценки.

Оценка квартир в жукове

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, анало­гичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату про­ведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержка­ми на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа. Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя). Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строи­тельными работами. Они включают: стоимость строительного оборудо­вания и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период оценка и выкуп авто онлайн, прибыль и накладные расхо­ды подрядчика. Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организа­ции и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды на­логов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, рас­ходы на рекламу, страховые платежи. Оценка и выкуп авто онлайн инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капи­тала, организацию и реализацию строительного проекта.

Данная при­быль может быть рассчитана: а) исходя из норм отдачи по сопоставимым инвестициям; б) как разность между ценой продажи и затратами на создание анало­гичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объек­та недвижимости. При определении стоимости воспроизводства или замещения учиты­вается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, величину физи­ческого, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е.

потери их эле­ментами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Оценка основных средств дома

Функциональный износ представляет собой несоответствие характе­ристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну.

Он обусловлен воздействи­ем научно-технического прогресса в области архитектуры и строитель­ства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п. Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изме­нениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Оценка рыночной стоимости действующего предприятия