Независимая оценка доли квартиры в москве

Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл. возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, пла­нируемый доход на инвестиции — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: · в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина; · средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов; · с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году. Решение: 1) определяется стоимость строительства АЗС: 35 400-5= 177 000 долл.; 2) находится ставка капитализации для сооружений: 16%+ (100%: 9) = 27,11%; 3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооруже­ниями: 177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл; 4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.; 5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.; 6) определяется стоимость земельного участка: 12495,3.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под цены по оценки недвижимости автозаправочной станции, составляет 78096 долл.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их экономической жизни.

Данный метод также применя­ется кадастровая оценка земли год оценки для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выпол­няется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Оценка и стоимость предприятия

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестици­онного анализа.

Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применя­ется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в цены по оценки недвижимости необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, со­оружения), а это исключает применение метода парных продаж и затрат­ного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в на­стоящее время осуществляется методом капитализации земельной рен­ты. На первом этапе собирается и подготавливается исходная норматив­ная и статистическая информация. Необходимая для цены по оценки недвижимости земель ин­формация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценоч­ных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением.

Каждый административный район в процессе четвертого тура земель­но-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, кли­матических условий и уровня экономического развития территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяй­ственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: · сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж; · земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производ­ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продук­ции.

Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначен­ных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь­ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцени­ваются как сельскохозяйственные угодья; · земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности.

Независимая экспертиза оценки недвижимости

Они учи­тываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участ­ка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о по­чвах.

На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное пред­приятие.

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь ви­дов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бони­тета.

В качестве показателя нормативной урожайности может использо­ваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ. Кроме того, на базе статистической отчетности по области оценки по цены недвижимости рас­считать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обес­печение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материа­лов — зональные системы земледелия. На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по глав­ным возделываемым сельскохозяйственным культурам. Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли); Валовой доход = Цена продажи • Нормативная урожайность. Для расчетов используется фактическая информация по администра­тивному району, в цены по оценки недвижимости проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в каче­стве общественно необходимых затрат и оценка дома перед продажей определяется по рыночным це­нам типичных продаж оптовых партий. Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерс­кой отчетности.

Для более точного исчисления затрат можно использо­вать зональные технологические карты цены по оценки недвижимости и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные зат­раты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции.

Оценка компаний стоимости бизнеса

Расчет издержек в денежном выражении осуществ­ляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участ­ка рыночных цен. Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включа­ют: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобре­ния, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. При расчете издержек учитывают так­же уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и цен­трам материально-технического снабжения. При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяй­ственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые уста­навливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются: а) средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса до­рог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства ( P v км).

Оценка стоимости нежилых помещений в москве

Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5; б) средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за преде­лы хозяйства в среднем по области (Р о , км); в) отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областно­го (±Р) по формуле Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная норма­тивными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчете на 1 га пашни, рассчитывается по формуле Рента по местоположению = Т (±Р) Г, оценка машин оборудования и транспортных средств где Т — стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстоя­ние в 1 км в среднем по области, руб.; ±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км; Г — средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввози­мых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе средне­отраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства. По наибольшему удельному весу в товарной продукции определяет­ся наиболее доходная для данной природно-экономической зоны куль­тура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен: · применением принципа наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий; · низким доходом в сельскохозяйственном производстве. Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообраз­но использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить капитальный ремонт оценка состояния многоквартирного дома после перевода земельного участка в более низкую катего­рию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость участка оценивается при использовании его под сенокос.

Кто проводит кадастровую оценку земли

Все сельскохозяйственные земли по пригодности подразделяются на три категории: · пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашни, многолетние насаждения); · малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормо­вые угодья (сенокосы, пастбища); · не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с уче­том экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохо­зяйственных угодий.

Независимая оценка дома и земельного участка